Все идет по плану
По данным Ростовстата, в I полугодии 2016г. объемы ввода жилья сократились на 16% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года. Однако во II полугодии эта тенденция постепенно сглаживается – в частности, по итогам 10 месяцев в регионе построено лишь на 0,3% меньше жилья, чем за такой же период в 2015г.
Опрошенные РБК Юг застройщики утверждают, что не снижали объемов строительства и даже зафиксировали рост, особенно в эконом-сегменте.
«По нашим оценкам, ситуация на рынке недвижимости в Ростове-на-Дону остается стабильной. Если говорить об эконом-классе, то здесь наблюдалось снижение объема в 2015 году, а в 2016 году уровень продаж не просто выровнялся, а даже подрос по сравнению с 2014 годом. Наши объемы строительства запланированы инвестиционно-строительной программой. К счастью, стабильный спрос на квартиры в наших объектах позволяет нам ее придерживаться», – рассказала генеральный директор компании «Магистрат-Дон» (генеральный риэлтор объектов ГК «ПАТРИОТ» в Ростове-на-Дону) Варвара Ротмистровская.
По ее словам, в объектах, возводимых компанией, большинство квартир продается еще до сдачи объекта. «На этапе строительства и до ввода в эксплуатацию нереализованным остается не более 5% от всего количества квартир», – отметила Ротмистровская.
О тенденции приобретении жилья на стадии строительства говорит и директор по продажам ООО «Феникс-Инвест» (строит ЖК в Ростове и Батайске) Елена Королева.
«За 10 месяцев 2016 г. по ЖК «Феникс» рост продаж в сравнении с 2015 г. составил 12% . К моменту ввода объекта в эксплуатацию мы распродаем примерно 95% квартир, вне зависимости от того, Ростов это или Батайск. Определенное снижение объемов ввода есть, но это связано не с кризисом или падением спроса, а с запланированными сроками строительства и сдачи объектов нашей компании», – прокомментировала она РБК Юг.
Не зафиксировали падения объемов ввода жилья и в ГК «ВКБ-Новостройки» (застройщик ЖК «Суворовский» и «Платовский» в Ростове-на-Дону). По данным председателя совета директоров АО «Ростовское» (входит в Объединение застройщиков Юга «ВКБ-Новостройки») Николая Бритвина, показатели компании ежегодно растут.
«В 2014-м году компании объединения «ВКБ-Новостройки» в Ростове сдали в эксплуатацию примерно 200 тыс. кв. м жилья, в 2015-м – 140 тыс. кв. м, в 2016-м планируем ввести в эксплуатацию 150 тыс. кв. м. Результатами пятилетки будут 600 тыс. кв. м жилья. А строить согласно планам мы стали больше на 20%», – отметил он.
Кроме того, по словам Бритвина, в этом году увеличился и объем продаж квартир в строящихся ЖК – на 14% по сравнению с 2015г.
Никуда без ипотеки
Как отмечают ростовские застройщики, более половины сделок по приобретению жилья по-прежнему совершаются с привлечением ипотечных кредитов, прежде всего, по государственной программе субсидирования ставок.
«60% наших продаж – это ипотечные сделки. Наши объекты аккредитованы во всех крупнейших банках и наблюдается реальный рост объема ипотечных сделок», – отмечает, в частности, Николай Бритвин.
«Ипотека с господдержкой – это важнейший фактор, влияющий на ценообразование. Сейчас она составляет 50% от всего спроса. Предполагается, что в 2017г. она будет отменена. Но если при этом ипотечные ставки изменятся незначительно – ситуация на рынке останется стабильной», – говорит Варвара Ротмистровская.
При этом предпосылки для сохранения ипотечных ставок на сегодняшнем уровне есть, убеждена Елена Королева.
«Ведущие банки, работающие в регионе, в течение 2016 г. снижали ставки по ипотечным кредитам. Некоторые из них самостоятельно, вне программы господдержки, вышли на уровень 10% годовых, что ниже среднерыночного предложения по ипотеке с господдержкой. Кроме того, на рынок вернулся такой продукт, как первоначальный взнос по ипотеке в размере 10% (еще недавно его минимальный размер составлял 20%), а также ипотека с маткапиталом в качестве первоначального взноса. Кроме того, одна из тенденций 2016г., которая распространится и на 2017 г., – государственное субсидирование приобретения жилья на территории Ростовской области через «Агентство жилищных программ», которое осуществляется исключительно на первичном рынке», – рассказала директор по продажам ООО «Феникс-Инвест».
Цены все равно вырастут
Тем не менее, застройщики уверенно говорят о грядущем повышении цен на жилье в новостройках.
«В Ростове, несмотря на большое количество и разнообразие объектов, спрос на первичном рынке все еще превышает предложение. В особенности это касается эконом-сегмента. Соответственно, снижаться цены точно не будут. Напротив, в будущем году мы ожидаем рост цен. Насколько они вырастут – будет зависеть от многих факторов: стоимости стройматериалов, конкуренции в сегменте (выход на рынок новых объектов), покупательской способности», – поясняет Варвара Ротмистровская.
Существенным фактором, влияющим на ценообразование, остается и заметное удорожание строительных материалов, в т.ч. отечественного производства.
«Это неминуемо заставит застройщиков повышать цены. Но приход на ростовский рынок целого ряда девелоперов из других регионов (например, Краснодара и Ставрополя) повышает конкуренцию и – соответственно – замедляет рост цен. На мой взгляд, в первом полугодии 2017 г. он будет не таким активным, как предполагалось ранее (10-15%), а ощутимо ниже», – прогнозирует Елена Королева.
По ее словам, крупные застройщики из других регионов, пришедшие на ростовский рынок в 2016 г., пока что активно демпингуют по ценам на новостройки, «но слишком долго демпинговать по ценам не смогут и они».
«Есть совершенно объективный показатель – себестоимость возведения квадратного метра жилья в том или ином микрорайоне. Для «спальных» районов Ростова это порядка 35-38 тыс. рублей за кв. м в монолитно-каркасных многоэтажных домах», – поясняет Королева.
Как ранее отмечали опрошенные РБК Юг эксперты и участники рынка, на ценообразовании неизбежно отразятся и поправки в «закон о дольщиках», вступающие в силу с 1 января 2017г. Закон, в частности, предусматривает создание компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений застройщиков – эти дополнительные издержки также будут закладываться в стоимость жилья.