С начала 2016 г. ростовский департамент архитектуры и градостроительства выдал разрешение на строительство в городе более 140 многоэтажных домов. Семь из них, высотой от 19 этажей, будут построены в историческом центре Ростова (в границах пер. Доломановский — пр. Театральный, ул. Береговая —ул. Текучева). Соответствующие документы размещены на сайте администрации Ростова.
При этом в пресс-службе мэрии РБК Юг рассказали о том, что генеральным планом города Ростова-на-Дону не предусматривается отведение земельных участков для размещения отдельных объектов капитального строительства. «Для центральной зоны города актуальным является комплексное сохранение исторической среды, архитектурно-градостроительное завершение отдельных фрагментов центра», — гласит текст официального ответа.
Однако, по словам архитектора, доцента ЮФУ Артура Токарева, принцип комплексного сохранения исторической среды и комплексной застройки в Ростове не соблюдается. «Комплексная застройка — это когда делается проект на целый квартал. Ничего похожего в Ростове я не видел. У нас застраивают пятна: кто нашел пятно, тот его и застраивает, потому что у каждого пятна — свой собственник, и речи о комплексной застройке быть не может», — отметил эксперт.
Как рассказали в администрации, в центре города, как и на остальной территории Ростова, действуют правила змлепользования и застройки (ПЗЗ), которые ограничивают этажность строящихся объектов. Однако эти правила, согласно официальному ответу, можно обойти. «В настоящее время действующее законодательство позволяет отклоняться от предельных параметров на основании проведения процедуры публичных слушаний», — гласит текст документа.
По словам вице-президента Союза архитекторов России Юрия Трухачева, общественные слушания используются в Ростове в качестве юридической лазейки. «В Ростове не работают правила землепользования и застройки. У нас приходит собственник, потом проходят публичные слушания. Есть также комиссия, которая принимает решения, но нужно понимать, что эта комиссия состоит в основном не из архитекторов, а из бизнесменов. Из-за этого и получается та чехарда, которую мы сейчас видим в городе», — рассуждает эксперт.
Как отметил Артур Токарев, сама процедура общественных слушаний в Ростове является, скорее, формальностью. «Как правило, общественные слушания проводятся "втихую". Совершенно не ясно, кто принимает в них участие и кто решает: быть очередному зданию или нет. Вообще непонятно, как именно работают эти публичные слушания, что они способны изменить», — говорит он.
По словам экспертов, исправить ситуацию, которая сложилась с жилой застройкой в Ростове, еще возможно. Для этого необходимо создать проект детальной планировки центра города. «Обычно такой проект делают в макете, после этого на его основании создаются ПЗЗ, которые неукоснительно соблюдаются. Соблюдаются не в пользу собственника, который хочет что-то построить, а в пользу закона, который нужно соблюдать, несмотря ни на что», — говорит Юрий Трухачев. Впрочем, добавляет он, перспектива дальнейшего развития жилой застройки центра Ростова неутешительна.
Эксперты говорят о том, что в Ростове есть и удачные примеры новостроек, которые вписались в общую городскую среду, однако гораздо больше негативных примеров застройки. «В последнее время серьезно страдает ростовская набережная. У кромки воды строится "Белый ангел", буквально через дорогу еще один дом – наверное, "черный ангел"... Помимо того, что эти здания портят вид на город со стороны левого берега Дона, они в будущем создадут транспортную проблему. Жильцам этих домов просто некуда будет ставить автомобили, несмотря на то, что какие-то места на парковках предусмотрены», – говорит Юрий Трухачев.
По словам Артура Токарева, «вопиющим беспределом» можно назвать и намерения построить многоэтажное здание на пл.Ленина. «За строительство жилого дома на месте фонтана в любом другом городе давно бы сняли главу этого города, а у нас все это возможно, потому что никакие правила не действуют. Все решают деньги», – сетует архитектор.
Квартиры в многоэтажных домах, которые в ближайшее время будут построены в историческом центре Ростова, относятся к сегменту «бизнес» или «премиум». Стоимость квадратного метра в таких квартирах начинается от 70-75 тыс. руб. и доходит до 100 тыс. руб.
Согласно изменениям, которые будут внесены в генплан Ростова, до 2025 г. в Ростове планируют построить более 20 млн кв.м. жилья, то есть, увеличить жилой фонд города в 1,8 раз (существующий жилфонд составляет 25,8 млн кв. м). По прогнозам проектировщиков, доля индивидуального строительства будет сведена к 1%.
Изменения, вносимые в генплан города, были негативно оценены архитектурным сообществом и общественностью Ростова, однако в апреле 2016 г. они все же были утверждены городской Думой. Кроме того известно, что до конца 2017 г. будут приняты новые правила застройки и землепользования города.
Генеральный план Ростова-на-Дону разрабатывался начиная с 30-х годов прошлого века. В своем нынешнем виде он был утвержден в 1971 г. В 2007 г. генплан был скорректирован Санкт-Петербургским институтом урбанистки, изменения утвердила городская дума. В 2014 г. конкурс разработку проекта очередных изменений в генплан развития донской столицы до 2025 г. выиграл Институт пространственного планирования «ЭНКО» (Санкт-Петербург).